Grundsteuer umlagefähig: Wann dürfen Vermieter die Kosten auf Mieter abwälzen?

Die Grundsteuer ist ein fixer Bestandteil der laufenden Kosten einer Immobilie – und für viele Vermieter stellt sich dabei regelmäßig die Frage, ob sie die Grundsteuer auf die Mieter umlegen dürfen. In diesem Artikel klären wir, ob die Grundsteuer umlagefähig ist, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, wie die Abrechnung der Grundsteuer korrekt erfolgt und was sich mit der neuen Grundsteuerreform 2025 ändert.

Was bedeutet „Grundsteuer ist umlagefähig“?

Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten einer Immobilie. Gemäß § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gilt sie als umlagefähige Nebenkostenposition. Das bedeutet: Vermieter können die Zahlung der Grundsteuer über die Betriebskostenabrechnung an ihre Mieterinnen und Mieter weitergeben – sofern eine entsprechende Klausel im Mietvertrag vereinbart wurde.

Dabei wird die jährliche Grundsteuer anteilig auf die jeweiligen Mietparteien aufgeteilt – typischerweise nach Wohnfläche. Auch Garagen oder Stellplätze fallen mitunter unter diese Regelung, wenn sie Bestandteil des Mietvertrags sind.

Welche rechtlichen Grundlagen gelten?

Die Umlage der Grundsteuer basiert auf folgenden gesetzlichen Grundlagen:

• BetrKV § 2 Nr. 1: Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten.
• § 556 BGB: Voraussetzung ist eine mietvertragliche Vereinbarung zur Umlage der Betriebskosten.
• Mietvertrag: Nur wenn die Umlage im Vertrag geregelt ist – z. B. durch Verweis auf die BetrKV –, darf der Vermieter die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung auf Mieter umlegen.

Fehlt eine solche vertragliche Regelung, ist die Umlegung der Grundsteuer auf den Mieter unzulässig.

Berechnung der Grundsteuer: Wie setzen sich die Kosten zusammen?

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt auf Grundlage:

• des Grundsteuerwerts (neu ab 2025 durch das Finanzamt festgesetzt)
• der Steuermesszahl
• und des kommunalen Hebesatzes

Die Formel lautet:
Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz

Die jährliche Grundsteuer wird vom Finanzamt ermittelt und dem Eigentümer durch Steuerbescheid mitgeteilt. Dieser Betrag kann dann – bei korrekter mietvertraglicher Regelung – anteilig über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter verteilt werden.

Die neue Grundsteuer ab 2025: Was ändert sich?

Einführung der Grundsteuer C und höhere Steuerlasten

Mit der Grundsteuerreform seit 1. Januar 2025 ergeben sich deutliche Änderungen: Neben der Neuberechnung aller Immobilienwerte kommt es auch zur Einführung der Grundsteuer C, die auf unbebaute, aber bebaubare Grundstücke angewandt wird. Ziel ist es, spekulativen Leerstand unattraktiver zu machen und Wohnraum zu aktivieren.

Viele Eigentümer müssen künftig mit einer erhöhten Grundsteuer rechnen. Diese erhöhte Grundsteuer darf jedoch – sofern der Mietvertrag es erlaubt – weiterhin auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.

Gilt die Umlagefähigkeit auch bei der neuen Grundsteuer?

Ja. Die neue Grundsteuer ist unter bestimmten Voraussetzungen nach wie vor umlagefähig. Die Reform betrifft lediglich die Bewertungsmethodik – nicht jedoch die Systematik der Umlagefähigkeit. Wichtig bleibt die mietvertragliche Grundlage.

Wann darf der Vermieter die Grundsteuer auf die Mieter umlegen?

Die Grundsteuer darf nur dann in der Nebenkostenabrechnung auftauchen, wenn:

• im Mietvertrag eine entsprechende Klausel zur Umlage von Nebenkosten enthalten ist
• die Kosten tatsächlich angefallen sind und belegt werden können
• eine getrennte Abrechnung der Grundsteuer für Wohnraum und Gewerbeflächen erfolgt (falls gemischt genutzt)
• auch Garagen oder Stellplätze separat erfasst sind, wenn sie mitvermietet werden

Die Abrechnung der Grundsteuer muss transparent und prüfbar erfolgen. Eine pauschale Umlegung ohne Beleg oder ohne genaue Aufteilung der Grundsteuer ist nicht zulässig.

Was ist bei der Neben- und Betriebskostenabrechnung zu beachten?

Die Grundsteuer muss in der Nebenkostenabrechnung auf Mieter als eigene Position aufgeführt werden. Die Kosten der Grundsteuer dürfen nicht mit anderen Abgaben vermischt werden.

Folgende Punkte sind zu beachten:

• Transparenz: Angabe des konkreten Betrags je Wohneinheit
• Aufteilung der Grundsteuer: Verteilung nach Wohnfläche oder vertraglich vereinbartem Schlüssel
• getrennte Abrechnung bei verschiedenen Nutzungen (z. B. Gewerbe, Garage)
• Fristen: Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums

Mieterinnen und Mieter haben das Recht, Belege einzusehen und die Umlage zu überprüfen.

Sonderfall: Nachträglich erhöhte Grundsteuer

Wird die Grundsteuer durch das Finanzamt rückwirkend erhöht, stellt sich die Frage nach der Nachforderung. Eine nachträglich erhöhte Grundsteuer darf grundsätzlich nur umgelegt werden, wenn der Mietvertrag dies vorsieht und die Nachforderung innerhalb der Abrechnungsfrist erfolgt. Fehlt diese Grundlage, bleibt der Vermieter auf den Mehrkosten sitzen.

Welche Kosten sind nicht umlagefähig?

Nicht umlagefähig sind:

• Kosten der Grundsteuer bei Eigennutzung
• Grundsteuer für leerstehende Wohnungen, sofern keine Umlagevereinbarung mit Mietern besteht
• Grundsteuer bei pauschalen Warmmieten, sofern keine detaillierte Nebenkostenaufstellung erfolgt
• Grundsteuer nachträglich außerhalb der Fristen

Auch eine Befreiung von der Grundsteuer – etwa durch Antrag auf Härtefallregelung oder wegen sozialer Trägerschaft – kann nicht ohne Weiteres zur Umlage führen. Der Vermieter muss die tatsächliche Zahlung nachweisen.

Relevante Fragen zur Grundsteuer im Mietverhältnis

Dürfen Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag nicht geregelt sind?

Nein. Weder die Grundsteuer noch andere Betriebskostenarten dürfen ohne ausdrückliche mietvertragliche Regelung auf den Mieter abgewälzt werden.

Gilt die Umlage auch für Eigentumswohnungen?

Bei Eigentumswohnungen zahlt der einzelne Eigentümer die Grundsteuer. Die Kosten für die Grundsteuer kann er nur dann auf seinen Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag dies zulässt. Die Eigentümergemeinschaft darf keine direkten Forderungen an Mieter stellen.

Gilt die Umlagefähigkeit auch bei Garagen?

Ja, aber nur wenn die Garage Teil des Mietverhältnisses ist oder separat vermietet wird. In jedem Fall ist eine getrennte Abrechnung der Grundsteuer nötig, da für Garagen meist ein eigener Grundsteuerbescheid existiert.

Wie wirkt sich die Grundsteuerreform auf Vermieter und Mieter aus?

Die Reform führt in vielen Fällen zu einer höheren Grundsteuer. Diese höhere Grundsteuer darf grundsätzlich auf Mieter umgelegt werden. Allerdings sind präzise Abrechnungen und transparente Kommunikation notwendig, um Konflikte zu vermeiden. Die Belastung kann je nach Kommune erheblich schwanken.

Wer trägt die Verantwortung bei Fehlern?

Bei fehlerhafter oder fehlender Abrechnung haftet der Vermieter. Die Grundsteuer als Betriebskosten umlagefähig zu deklarieren, ohne rechtliche Grundlage oder ohne Nachweise, kann zu Rückforderungen führen.

Grundsteuer umlagefähig: Übersicht für die Betriebskostenabrechnung

Aspekt	Kernaussage
Rechtsgrundlage	Die Grundsteuer zählt als laufende öffentliche Last des Grundstücks zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Voraussetzung im Mietvertrag	Eine Umlage ist nur möglich, wenn Betriebskosten vertraglich wirksam vereinbart sind, etwa durch Verweis auf die Betriebskostenverordnung oder eine Betriebskostenklausel.
Abrechnung und Frist	Die Grundsteuer wird in der jährlichen Betriebskostenabrechnung als eigene Position ausgewiesen, die Mitteilung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums erfolgen.
Verteilerschlüssel	Üblich ist die Verteilung nach Wohnfläche, ein anderer Schlüssel ist möglich, wenn er im Mietvertrag oder als zulässige Abrechnungsgrundlage wirksam festgelegt ist.
Typische Ausschlüsse	Für selbst genutzte oder leerstehende Einheiten tragen Eigentümer die Grundsteuer regelmäßig selbst, außerdem ist eine Umlage ohne wirksame Vereinbarung nicht möglich.

Fazit: Grundsteuer korrekt umlegen – rechtssicher, transparent, nachvollziehbar

Die Grundsteuer ist ein zentraler Bestandteil der umlagefähigen Nebenkosten. Für Vermieter bedeutet das: Sie dürfen die Grundsteuer unter bestimmten Voraussetzungen im Rahmen der Nebenkosten umlegen – vorausgesetzt, der Mietvertrag erlaubt dies. Eine präzise Abrechnung der Grundsteuer, korrekte Aufteilung der Grundsteuer auf alle Einheiten und fristgerechte Information sind Pflicht.

Mit der Einführung der Grundsteuer C und der allgemeinen Reform 2025 stehen viele Eigentümer vor neuen Herausforderungen. Gleichzeitig wird die Bedeutung einer klaren Kostenkommunikation zwischen Mieter und Vermieter steigen. Wer die Kosten der Grundsteuer transparent und korrekt weitergibt, schützt sich vor rechtlichen Auseinandersetzungen – und schafft Vertrauen.

Häufig gestellte Fragen zum Thema „Grundsteuer umlagefähig“

1) Reicht es aus, wenn im Mietvertrag allgemein „Betriebskosten“ vereinbart sind?
In vielen Mietverhältnissen genügt eine wirksame Betriebskostenvereinbarung, wenn sie klar regelt, dass die in der Betriebskostenverordnung genannten Positionen umgelegt werden. Ist die Umlage von Betriebskosten dagegen ausgeschlossen oder nur pauschal ohne Abrechnung vereinbart, lässt sich die Grundsteuer in der Regel nicht zusätzlich als Einzelposition nachfordern.

2) Wie wird die Grundsteuer verteilt, wenn Sie mitten im Jahr ein oder ausziehen?
In der Praxis erfolgt die Zuordnung zeitanteilig. Für die Monate, in denen Sie die Wohnung genutzt haben, wird Ihr Anteil ermittelt, häufig kombiniert mit dem Flächenschlüssel. Entscheidend ist, dass die Abrechnung nachvollziehbar bleibt und der zugrunde gelegte Schlüssel konsequent auf alle umlagefähigen Positionen angewendet wird. |

3) Darf eine nachträgliche Erhöhung der Grundsteuer später noch umgelegt werden?
Wenn ein geänderter Bescheid erst nachträglich eingeht, kann sich die Frage einer Korrektur der Betriebskostenabrechnung stellen. Maßgeblich sind dabei die Abrechnungslogik und die gesetzlichen Fristen. Eine spätere Weitergabe scheitert typischerweise, wenn die Abrechnung nicht rechtzeitig mitgeteilt wurde oder die Umlage im Vertrag nicht wirksam vereinbart ist.

4) Was gilt bei gemischt genutzten Immobilien mit Wohnen und Gewerbe?
Bei Mischobjekten ist eine saubere Trennung wichtig. Häufig wird die Grundsteuer nach Nutzflächen oder anderen objektbezogenen Kriterien aufgeteilt, damit Wohn- und Gewerbeeinheiten nicht unsachlich vermengt werden. Für Sie zählt, ob der angewandte Schlüssel plausibel ist, zur Nutzung passt und in der Abrechnung transparent dargestellt wird.

5) Hat die Grundsteuerreform seit 2025 etwas an der Umlagefähigkeit geändert?
Die Reform verändert vor allem die Berechnungsgrundlagen und damit je nach Kommune und Objekt auch die Höhe der Grundsteuer. An der grundsätzlichen Systematik der Umlage über Betriebskosten ändert das nichts. Für Sie bleibt entscheidend, ob die Umlage wirksam vereinbart ist und die Abrechnung fristgerecht und prüfbar erfolgt.

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