Die neue Grundsteuer beschäftigt seit Inkrafttreten der Reform ab 2025 Immobilienbesitzer, Vermieter und Mieter gleichermaßen. Besonders im Fokus steht die Frage: Darf die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden? Während viele Mieter denken, dass die Grundsteuer ausschließlich Sache des Eigentümers ist, sieht das Mietrecht etwas anderes vor. Tatsächlich zählt die Grundsteuer zu den Betriebskosten, die über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter umgelegt werden können – unter bestimmten Bedingungen.
Wir beleuchten umfassend, wie die Umlage der Grundsteuer funktioniert, welche gesetzlichen Regelungen gelten, welche Rolle das Finanzamt spielt und wie sich die Grundsteuer auf die Warmmiete auswirkt.
Grundsteuer in Deutschland – Was ist das eigentlich?
Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer, die auf den Besitz von Grundstücken und Immobilien erhoben wird. Sie stellt für die Kommunen eine zentrale Einnahmequelle dar und ist daher für die Finanzierung öffentlicher Aufgaben essenziell. Die berechnung der Grundsteuer erfolgt auf Grundlage des Einheitswerts bzw. des neuen Grundsteuerwerts sowie eines Hebesatzes, den jede Gemeinde individuell festlegt.
Ab dem Jahr 2025 wird die Grundsteuer neu berechnet – das betrifft sowohl selbstgenutzte als auch vermietete Immobilien. Für Vermieter stellt sich nun die Frage: Darf die Grundsteuer komplett auf die Mieter umgelegt werden?
Umlage der Grundsteuer: Was das Mietrecht erlaubt
Die Antwort ist klar: Ja, Vermieter dürfen die Grundsteuer umlegen, wenn dies im Mietvertrag entsprechend vereinbart wurde. Laut § 2 der Betriebskostenverordnung zählt die Grundsteuer ausdrücklich zu den umlagefähigen Nebenkosten. Damit gehört die Grundsteuer zu den laufenden Betriebskosten, die anteilig auf die Mieter verteilt werden dürfen.
Allerdings gilt: Die Umlage ist nur rechtlich zulässig, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Regelung besteht. Fehlt diese, darf die Grundsteuer nicht auf den Mieter umgelegt werden – auch nicht teilweise oder rückwirkend.
Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung – korrekt ausweisen
In der Nebenkostenabrechnung muss die Grundsteuer als eigene Position erkennbar sein. Dabei sind folgende Punkte entscheidend:
- Bezeichnung als „Grundsteuer“ oder „öffentliche Lasten“
- Grundlage der Berechnung
- Umlageschlüssel (z. B. nach Wohnfläche)
- Zeitlicher Abrechnungszeitraum
- Möglichkeit zur Belegeinsicht
Grundsteuer korrekt auszuweisen ist wichtig, um spätere Nachforderungen auf Mieter umlegen zu können. Die Zahlung der Grundsteuer durch den Eigentümer erfolgt in der Regel quartalsweise – die Weitergabe über die Betriebskostenabrechnung erfolgt dann jährlich.
Wie hoch ist die Grundsteuer? – Beispiel zur Berechnung
Die Höhe der Grundsteuer hängt von drei Faktoren ab:
- Grundsteuerwert (ehemals Einheitswert)
- Steuermesszahl
- Hebesatz der Gemeinde
Die Berechnung der Grundsteuer sieht folgendermaßen aus:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = jährliche Grundsteuer
Ein Beispiel:
- Wohnimmobilie mit einem Grundsteuerwert von 200.000 €
- Steuermesszahl: 0,31 ‰
- Hebesatz: 400 %
→ Die jährliche Grundsteuer beträgt:
200.000 € × 0,0031 × 4,0 = 2.480 €
Diese Summe kann anteilig über die Nebenkosten auf die einzelnen Mieter umgelegt werden.
Unterschiede zwischen Grundsteuer A, B und C
- Grundsteuer A: Betrifft land- und forstwirtschaftliche Betriebe.
- Grundsteuer B: Gilt für bebaute und unbebaute Grundstücke in Wohn- und Geschäftsbereichen. Diese ist relevant für Mieter.
- Grundsteuer C: Neu eingeführt ab 2025 – erlaubt es Gemeinden, höhere Grundsteuer auf unbebaute, aber baureife Grundstücke zu erheben, um den Wohnungsbau zu fördern.
Gerade die Grundsteuer B wird in den meisten Fällen auf Mieter umgelegt, da sie Teil der Betriebskosten ist.
Vermieter und Mieter: Wer trägt die Last?
Dass der Vermieter die Grundsteuer zunächst an das Finanzamt zahlen muss, steht außer Frage. Dennoch gilt: Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten, sodass beiträge der Mieter zur Grundsteuer zulässig sind – sofern der Mietvertrag es erlaubt.
Viele Mieter wissen nicht, dass sie damit indirekt Grundsteuer leisten. Das führt oft zu Irritationen bei der Jahresabrechnung. Daher ist Transparenz bei der Abrechnung der Grundsteuer entscheidend.
Herausforderungen durch die Grundsteuerreform ab 2025
2025 wird die Grundsteuer auf neuer Grundlage berechnet – die bisherige Erhebung nach veralteten Werten entfällt. Dadurch kommt es vielerorts zu erhöhten Steuerlasten, insbesondere in Großstädten.
Für Eigentümer heißt das:
- Grundsteuer festgesetzt auf Basis neuer Werte
- Eventuell erhöhte Grundsteuer
- Möglichkeit zur Befreiung von der Grundsteuer nur in Ausnahmefällen (z. B. bei Gemeinnützigkeit)
Für Mieter bedeutet das:
- Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung spürbar
- Keine Einflussmöglichkeit auf den Hebesatz oder Grundstückswert
- Zulasten der privaten Mieter kann die Grundsteuer ein relevanter Posten werden
Grenzen der Umlage: Was darf der Vermieter?
Zwar darf die Grundsteuer komplett auf die Mieter umgelegt werden, doch muss dies verhältnismäßig und rechtskonform erfolgen. Problematisch wird es, wenn der Vermieter beispielsweise die Grundsteuer nachträglich oder ohne Abrechnungsgrundlage auf die Mieter verteilt.
Auch wenn die Grundsteuer steigt, darf die Grundsteuer nicht einfach anhand des neuen Bescheids weitergegeben werden, ohne die Vertragsgrundlagen zu prüfen.
Was Mieter tun können – und was sich lohnt
Dass der Mieter rechtlich keine Handhabe hat, wenn der Mietvertrag die Umlage erlaubt, ist eine Realität. Dennoch lohnt es sich:
- Nebenkostenabrechnung prüfen (Stichwort: Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung)
- Aufteilung der Grundsteuer im Mehrparteienhaus nachvollziehen
- Im Zweifelsfall: Beratung bei Mietervereinen
Für verbleibende Mieter nach Auszug anderer kann die Kostenverteilung ungerecht erscheinen, doch dies ist zulässig, sofern der Umlageschlüssel stimmt.
Grundsteuer als Betriebskosten und steuerliche Absetzbarkeit
Für Eigentümer ist die Grundsteuer als Betriebsausgabe absetzbar, unabhängig davon, ob sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten. Das kann steuerlich entlastend wirken – besonders bei Mehrfamilienhäusern.
Grundsteuer gehört in diesem Fall zur Vermietungskostenstruktur und ist sowohl in der Steuererklärung als auch bei der Betriebskostenabrechnung korrekt zu berücksichtigen.
Fazit: Grundsteuer auf Mieter umlegen – möglich, aber verantwortungsvoll umsetzen
Zusammenfassend lässt sich sagen: Die Grundsteuer darf auf den Mieter umgelegt werden, wenn die formalen Voraussetzungen erfüllt sind. Die Grundsteuer zählt zu den Betriebskosten, was bedeutet, dass sie über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden darf – allerdings nur bei vertraglicher Vereinbarung.
Mit der Grundsteuerreform ab 2025 wird das Thema nochmals relevanter. Änderungen der Grundsteuer führen dazu, dass viele Mieter höhere Nebenkosten tragen müssen, obwohl sie keinen Einfluss auf die Kosten für die Grundsteuer haben.
Unsere Empfehlung an Vermieter:
Legen Sie die Grundsteuer transparent offen, führen Sie sie korrekt in der Abrechnung, und nutzen Sie die Möglichkeit zur steuerlichen Absetzung.
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