Die Grundsteuer zählt zu den fixen Belastungen, die Eigentümer von Grundstücken und Immobilien regelmäßig tragen müssen. Doch unter bestimmten Voraussetzungen kannst du die Grundsteuer in der Steuererklärung geltend machen – teilweise sogar anteilig oder vollständig. Mit dem Inkrafttreten der Grundsteuerreform ab 2025 gewinnt das Thema zusätzlich an Brisanz, da die Höhe der Grundsteuer künftig deutlich variieren kann. In diesem Artikel klären wir, wann sie die Grundsteuer absetzen dürfen, wie die Berechnung der Grundsteuer abläuft und was es mit der Absetzbarkeit als Werbungskosten auf sich hat.
Wer muss Grundsteuer zahlen – und wann ist sie steuerlich absetzbar?
Grundsätzlich zahlen die Grundsteuer alle Eigentümer von Grundstücken, Gebäuden oder unbebauten Grundstücken. Die Steuer wird jährlich an die Gemeinde gezahlt, wobei der jeweilige Hebesatz lokal festgelegt wird. Sie zählt zu den wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen.
Abzugsfähig ist die Grundsteuer dann, wenn sie im Rahmen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder gewerblicher Nutzung anfällt. Auch anteilige Regelungen bei gemischt genutzten Immobilien oder bei Vorhandensein eines häuslichen Arbeitszimmers sind möglich – unter bestimmten Voraussetzungen kannst du sogar einen Teil der Grundsteuer erlassen bekommen.
Grundsteuer bei Vermietung: So funktioniert die steuerliche Geltendmachung
In welchen Fällen lässt sich die Grundsteuer absetzen?
Bei der Vermietung einer Immobilie zählt die Grundsteuer zu den umlagefähigen Nebenkosten. Vermieter die Grundsteuer häufig auf die Mieter um – im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung inklusive Grundsteuer. Wird sie nicht umgelegt oder nicht vollständig, kannst du die gezahlte Grundsteuer in der Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen.
Die korrekte Eintragung erfolgt in Zeilen 33–53 der Anlage V, häufig unter Zeile 43 („Sonstige Werbungskosten“) oder Zeile 13 bei Gebäudeaufwendungen. Voraussetzung dafür ist, dass das Finanzamt eine Vermietungsabsicht glaubhaft nachvollziehen kann. Diese steuerlich anzuerkennende Vermietungsabsicht ist essenziell, um steuerlich begünstigt zu werden.
Was ist bei teilweiser Vermietung zu beachten?
In Häusern lässt sich die Grundsteuer anteilig absetzen, wenn ein Teil selbst bewohnt und ein anderer Teil vermietet wird. Dabei ist die Wohnfläche entscheidend. Nutzt du beispielsweise 60 % selbst und vermietest 40 %, lässt sich die Grundsteuer anteilig im Verhältnis absetzen. Auch bei sogenannten „anteiligen Warmmieten“, bei denen mieter ihren Zahlungsverpflichtungen inklusive fixer Grundsteuer-Anteile nachkommen, ist eine genaue Abgrenzung wichtig.
Gewerbliche Nutzung und Arbeitszimmer: Betriebsausgabe oder Werbungskosten?
Wie behandelt das Finanzamt ein häusliches Arbeitszimmer?
Ein steuerlich anerkanntes Arbeitszimmer von der Steuer geltend zu machen, kann einen Anteil der Grundsteuer absetzbar machen. Die gesamte Grundsteuer wird dabei auf Basis der genutzten Fläche anteilig berechnet. Beispiel: Nutzt du 12 m² von 120 m² Wohnfläche ausschließlich beruflich, darfst du 10 % der gezahlten Grundsteuer in der Steuererklärung angeben – entweder als Werbungskosten oder Betriebsausgaben, abhängig von deiner Tätigkeit.
Betriebsvermögen: Wann gilt die Grundsteuer als Betriebsausgabe?
Handelt es sich bei der Immobilie um Betriebsvermögen, gehören Zahlungen des Mieters nicht zur Absetzung – die Grundsteuer wird dann vollständig als Betriebsausgabe verbucht. Dies gilt auch für gewerblich genutzte Gebäude, Lagerflächen oder Büroeinheiten. Besonders relevant ist das für Freiberufler, Unternehmer und Selbstständige, die ihre Räumlichkeiten betrieblich nutzen.
Berechnung der Grundsteuer ab 2025: Was ändert sich?
Mit der Reform der Grundsteuerwert-Ermittlung ab 2025 verändert sich die Grundlage, auf der die Steuerlast berechnet wird. Maßgeblich ist nicht mehr nur der Einheitswert, sondern ein neuer Grundsteuerwert, der auch Mietniveaus und Bodenrichtwerte berücksichtigt. Die neue Formel kann zu einer deutlich höheren Grundsteuer führen – insbesondere in Ballungszentren.
Beispiel zur Höhe der Grundsteuer ab 2025
| Immobilientyp | Wohnfläche | Grundsteuerwert | Hebesatz Gemeinde | Höhe der Grundsteuer |
|---|---|---|---|---|
| Reihenhaus (Eigennutzung) | 120 m² | 180.000 € | 450 % | ca. 630 € jährlich |
| Mietwohnung (Vermietung) | 85 m² | 140.000 € | 420 % | ca. 520 € jährlich |
Die genaue Höhe der Grundsteuer kann stark variieren. Daher ist es ratsam, regelmäßig die Bescheide zu prüfen und gegebenenfalls Einspruch einzulegen, wenn du die Grundsteuer nicht absetzen kannst, obwohl dies laut Nutzung möglich wäre.
Wann lässt sich die Grundsteuer nicht absetzen?
Die Grundsteuer ist nicht absetzbar, wenn die Immobilie ausschließlich selbst genutzt wird – ohne betrieblichen oder vermieteten Anteil. Auch haushaltsnahe Dienstleistungen, wie Gärtner- oder Reinigungskosten, können zwar steuerlich geltend gemacht werden, die Grundsteuer zählt aber nicht dazu. Zudem dürfen die Grundsteuer nur solche Personen absetzen, die auch tatsächlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.
Rückzahlung, Erlass und Sonderregelungen
Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Erlass der Grundsteuer beantragt werden – etwa wenn ein erheblicher Teil der Immobilie unverschuldet leer steht. Der Antrag erfolgt bei der Gemeinde, bei der du die Grundsteuer zahlen musst, und muss gut begründet sein. Denkbar ist dies bei unbebauten Grundstücken, strukturellem Leerstand oder Sanierungsphasen.
Ein Teil der Grundsteuer erlassen wird oft dann, wenn du die Immobilie nachweislich nicht vermieten konntest, obwohl du es beabsichtigt hattest. Das Finanzamt erkennt einen Erlass aber nur an, wenn du dich nachweislich um Vermietung bemüht hast – z. B. durch Inserate oder Maklernachweise.
Praktische Tipps zur Steuererklärung
Wenn du die gezahlte Grundsteuer in der Steuererklärung angeben willst, gilt:
- Gibst du die Grundsteuer in Anlage V oder Anlage G/EÜR korrekt an, kannst du sie vollständig oder anteilig absetzen.
- Achte auf die korrekte Eintragung der Werbungskosten. Sie müssen plausibel zur einkünfte- und betriebsausgaben aus Vermietung und Verpachtung passen.
- Bei teilweiser Vermietung sind 25 oder 50 Prozent Absetzung häufig üblich – dies hängt vom Nutzungsverhältnis der Flächen ab.
Übrigens: Bei der Berechnung kannst du dich an Mustervorlagen oder Steuerberatern orientieren. In der Praxis hilft auch die Software ELSTER, um die Angaben präzise einzutragen.
Fazit: Die Grundsteuer richtig absetzen spart bares Geld
Die Grundsteuer ab 2025 kann durch die Reform teurer werden – doch wer die Bedingungen kennt, kann steuerlich gegensteuern. Für Eigentümer von Grundstücken und Immobilien bieten sich echte Einsparpotenziale, wenn sie die gezahlte Grundsteuer in der Steuererklärung korrekt angeben. Egal ob anteilig bei Vermietung, vollständig bei gewerblicher Nutzung oder durch ein anerkanntes Arbeitszimmer: Lässt sich die Grundsteuer absetzen, sollte dies konsequent genutzt werden.
Wer die gemeinde gezahlte Steuer exakt dokumentiert, eine steuerlich anzuerkennende Vermietungsabsicht nachweisen kann und auf Zeile 13 der Anlage V achtet, hat gute Chancen, bei der nächsten Steuererklärung zu profitieren. Damit sichert man sich nicht nur Rückzahlungen, sondern auch langfristige Entlastung in einer Zeit, in der sich die Belastungen durch eine höhere Grundsteuer verstärken könnten.
FAQ – Noch offene Fragen zur Grundsteuer und Steuererklärung
1. Dürfen die Grundsteuer auch Erbengemeinschaften absetzen?
Ja, sofern Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden und die Abrechnung transparent erfolgt.
2. Ist die gesamte Grundsteuer absetzbar oder nur ein Teil?
Das hängt von der Nutzung ab. Bei vollständiger Vermietung: 100 %. Bei teilweiser Nutzung anteilig nach Wohnfläche.
3. Zählt die Grundsteuer zu den Betriebsausgaben bei Ferienwohnungen?
Nur wenn die Ferienwohnung gewerblich betrieben wird. Bei reiner Eigennutzung ist sie nicht absetzbar.
4. Können Zahlungen des Mieters in Form von Nebenkosten die Absetzbarkeit verhindern?
Nein. Wenn die Grundsteuer nicht vollständig umgelegt wird, darf der verbleibende Anteil dennoch steuerlich berücksichtigt werden.
5. Welche Rolle spielt die Grundsteuer für die anteilige Warmmiete?
Die Grundsteuer ist Bestandteil der Warmmiete. Wird sie in der Abrechnung berücksichtigt, muss der Eigentümer den Restanteil separat deklarieren.
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