Die Grunderwerbsteuer Bayern beträgt aktuell 3,5 Prozent des Kaufpreises bzw. der Gegenleistung. Beim Immobilienkauf in Bayern und Grundstück kaufen fällt diese Steuer einmalig an. Nutzen Sie die folgenden Informationen zur Berechnung, zur Frage, wann die Grunderwerbsteuer fällig ist, und wie Sie Grunderwerbsteuer sparen können.
Einleitung
Wenn Sie eine Immobilie in Bayern erwerben oder ein Grundstück kaufen, gehört die Grunderwerbsteuer zwangsläufig zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf. Die Höhe der Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je nach Bundesland – in Bayern beträgt sie 3,5 %. Damit beeinflusst sie den Wert der Immobilie und ist ein wichtiger Faktor bei jeder Finanzierung.
Manche Käufer fragen sich: fällt keine Grunderwerbsteuer bei bestimmten Erwerbsvorgängen? Oder: wie berechnen (Berechnung) sich die Steuer? Dieser Beitrag beantwortet solche Fragen, erklärt Höhe und Berechnung, Steuersparmöglichkeiten, frist zur Zahlung der Grunderwerbsteuer und was zu beachten ist, damit Grunderwerbsteuer fällig wird.
Grundlagen: Entstehung und Steuerpflicht
Wann fällt die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer entsteht mit dem rechtswirksamen Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Daran ändert auch die tatsächliche Übergabe oder Zahlung nichts. Sobald der Vertrag beurkundet ist, übermittelt der Notar die Daten ans zuständige Finanzamt, das den Steuerbescheid fällig stellt. Erst nach Zahlung kann der Käufer (der Steuer zahlt) den Grundbucheintrag erhalten.
Steuerpflichtige Vorgänge und Ausnahmen
Grundsätzlich unterliegen alle Übertragungen von Grundstücken oder Immobilien der Grunderwerbsteuer, es sei denn ein Befreiung von der Grunderwerbsteuer greift. Solche Befreiungen gelten insbesondere bei Übertragungen zwischen Ehegatten, Lebenspartnern oder Verwandten in gerader Linie. Dann fällt keine Grunderwerbsteuer an – sofern alle gesetzlichen Bedingungen eingehalten werden (§ 3 Nr. im Grunderwerbsteuergesetz).
Darüber hinaus existiert eine Freigrenze von 2.500 Euro: Beträgt der Kaufpreis (die Gegenleistung) weniger als 2.500 Euro, so ist keine Steuer fällig – überschreitet er diese Grenze, gilt die gesamte Summe als steuerpflichtig.
Höhe und Berechnung der Grunderwerbsteuer in Bayern
Steuersatz und Bemessungsgrundlage
Der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt 3,5 % (also Grunderwerbsteuer Bayern = 3,5 % × Bemessungsgrundlage). Damit ist sie vergleichsweise niedrig im bundesweiten Vergleich (wo Steuersätze von 3,5 % bis 6,5 % existieren je nach Bundesland).
Die Bemessungsgrundlage ergibt sich aus dem Wert der Immobilie bzw. der Gegenleistung, plus übernommene Lasten, Rechte oder Schulden. Wenn der Käufer zusätzlich etwa Grundschulden übernimmt oder besondere Rechte übernimmt, erhöht sich die Bemessungsgrundlage entsprechend.
Beispielrechnung
Angenommen, Sie erwerben eine Wohnimmobilie in Bayern zum Preis von 400.000 Euro. Die Höhe der Grunderwerbsteuer errechnet sich so:
- Bemessungsgrundlage = 400.000 Euro
- Steuersatz = 3,5 %
- Grunderwerbsteuer = 400.000 × 0,035 = 14.000 Euro
Wenn zusätzlich im Kaufvertrag bewegliches Inventar etwa eine Einbauküche im Wert von 10.000 Euro separat ausgewiesen wird, dann beträgt die Bemessungsgrundlage 390.000 Euro. Die Steuer reduziert sich dann auf:
- 390.000 × 0,035 = 13.650 Euro
Damit sparen Sie 350 Euro gegenüber der Grundberechnung.
Unterschiedliche Bundesländer – Vergleich
Da der Steuersatz je nach Bundesland variiert, ergibt sich bei identischem Kaufpreis eine unterschiedliche Belastung. Beispiel:
- Bayern: 3,5 %
- Bundesland mit 5,0 %: 5.000 Euro mehr
- Bundesland mit 6,5 %: 9.000 Euro mehr
Das macht Bayern für Käufer aus anderen Bundesländern attraktiv, wenn sie Grunderwerbsteuer sparen wollen.
Zahlungsmodalitäten und Fristen
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Nachdem das Finanzamt den Steuerbescheid erlassen hat, ist die Grunderwerbsteuer fällig innerhalb eines Monats. Versäumen Sie diese Frist zur Zahlung der Grunderwerbsteuer, fallen Säumniszuschläge an.
Der Käufer (oft im Vertrag verpflichtend) muss zahlen, doch sind Verkäufer und Käufer gesamtschuldnerisch haftbar – das heißt, das Finanzamt kann sich aussuchen, wen es in Anspruch nimmt.
Unbedenklichkeitsbescheinigung und Grundbucheintrag
Erst mit Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Der Notar kann erst danach den Grundbucheintrag durchführen. Bis dahin ist der Immobilienkauf oder Grundstückskauf formal nicht vollendet aus Sicht des Grundbuchs.
Begriff „steuerbescheids fällig“
Der Bescheid wird fällig, sobald er erstellt ist. Ab diesem Zeitpunkt beginnt die Zahlungsfrist von einem Monat. Käufer sollten in ihrer Finanzplanung diesen Zeitpunkt berücksichtigen, um Liquiditätsengpässe zu vermeiden.
Grunderwerbsteuer sparen – legitime Instrumente zur Minderung
Während die Grunderwerbsteuer eine Pflichtabgabe ist, existieren Gestaltungsmöglichkeiten zur Minderung der Grunderwerbsteuer, sofern sie gesetzeskonform sind.
Trennung beweglicher Gegenstände
Weisen Sie im Kaufvertrag klar aus, welche Gegenstände beweglich sind (z. B. Möbel, Kücheninseln). Diese können dann von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden. Voraussetzung: realistischer Marktwert und Nachvollziehbarkeit.
Übertragungen innerhalb der Familie
Nutzen Sie eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer gemäß § 3 Nr., z. B. bei Übertragungen zwischen Ehegatten oder Verwandten in gerader Linie. Dann fällt keine Grunderwerbsteuer an. Auf diese Weise lässt sich oft erheblicher Betrag sparen, insbesondere wenn sich der Wert der Immobilie in Jahren stark erhöht hat.
Kaufpreisaufteilung und Zusatzleistungen
Wenn der Käufer zusätzliche Leistungen übernimmt (etwa Erschließungskosten, Abrissarbeiten), müssen diese vertraglich klar ausgewiesen werden. Sie erhöhen zwar die Bemessungsgrundlage, aber ein sauberer Kaufvertrag kann helfen, die Steuerlast korrekt zu begrenzen.
Nutzung von Gesellschaftsstrukturen (Share Deals)
In gewerblichen Fällen kann ein Immobilienerwerb über Gesellschaftsanteile (Share Deals) vorgenommen werden, wodurch die Grunderwerbsteuer oft umgangen oder reduziert wird. Seit Gesetzesänderungen gelten jedoch strengere Bedingungen: Wenn Beteiligungen über 90 % übertragen werden, kann dennoch Grunderwerbsteuer fällig werden. Diese Konstruktionen bedürfen sorgfältiger Planung.
Sonderfälle: wann fällt keine Grunderwerbsteuer?
- Bei Übertragungen zwischen Ehegatten, Lebenspartnern oder Verwandten in gerader Linie kann die Grunderwerbsteuer befreit sein.
- Wenn der Kaufpreis (die Gegenleistung) unter der Freigrenze von 2.500 Euro liegt, fällt keine Grunderwerbsteuer an.
- Bei Schenkungen und Erbschaften fällt typischerweise nicht die Grunderwerbsteuer an, sondern es gilt die Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuer.
- In Ausnahmefällen, wenn der Erwerb steuerlich als unentgeltlicher Vorgang angesehen wird, kann ebenfalls keine Grunderwerbsteuer fällig werden.
Auswirkungen auf Käufer und Immobilienbesitzer
Erhöhung der Anschaffungskosten
Die Grunderwerbsteuer anstatt nur Nebenkosten wirkt wie eine Erhöhung des Kaufpreises. Das bedeutet: Sie beeinflusst den Eigenkapitalbedarf und die Kredithöhe. Besonders bei knapper Finanzierung kann sie zur Herausforderung werden.
Langfristige steuerliche Wirkung
Für Eigentümer, die vermieten, gehören die Grunderwerbsteuer und andere Anschaffungsnebenkosten zur Basis, auf der Abschreibungen (AfA) berechnet werden. Sie beeinflusst somit langfristig die steuerliche Belastung und Rendite.
Planung bei Verkäufen und Umstrukturierungen
Wer seine Immobilie künftig veräußern oder an Nachkommen übertragen will, sollte rechtzeitig über steueroptimierte Strategien nachdenken – insbesondere, um Grunderwerbsteuer sparen zu können. Professionelle Beratung ist in solchen Fällen essenziell.
Bedeutung im Vergleich zwischen Bundesländern
Da die Steuer je nach Bundesland stark variiert, kann ein Kauf in Bayern im Vergleich zu anderen Ländern mit höheren Steuersätzen (z. B. 5,0 oder 6,5 %) deutliche Ersparnisse bringen. Für Käufer nahe der Landesgrenzen kann dies ein entscheidender Faktor sein.
Zusätzliche Fragen
Wie berechnen Sie die Grunderwerbsteuer in Bayern?
Berechnen Sie die Bemessungsgrundlage (meist Kaufpreis + übernommene Lasten), multiplizieren Sie mit dem Steuersatz 3,5 %. Etwaige abziehbare Positionen wie bewegliche Gegenstände werden vorher abgezogen.
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Nach Erhalt des Steuerbescheids ist die Grunderwerbsteuer fällig binnen eines Monats. Erst mit der Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, sodass der Eintrag ins Grundbuch erfolgen kann.
Fällt keine Grunderwerbsteuer bei Family-Transfers?
Ja – in besonderen Fällen (Ehegatten, Verwandte in gerader Linie) greift die Befreiung von der Grunderwerbsteuer, und keine Grunderwerbsteuer wird verlangt. Voraussetzung ist die Einhaltung gesetzlicher Regeln.
Wie lässt sich Grunderwerbsteuer sparen?
- Bewegliche Gegenstände separat ausweisen
- Familienübertragungen mit Befreiungsregelung
- Anteilskäufe (Share Deals) mit steuerlicher Prüfung
- Vertraglich klar aufgeteilte Leistungen (Erschließung, Lasten)
Wird Grunderwerbsteuer bei jedem Immobilienverkauf erhoben?
Nahezu ja – beim Erwerb einer Immobilie fällt fast immer Grunderwerbsteuer an, sofern keine Befreiung greift und die Übertragung steuerpflichtig ist.
Kernfakten im Überblick
| Aspekt | Werte / Regelung | Bedeutung |
|---|---|---|
| Steuersatz in Bayern | 3,5 % | Einer der niedrigsten Ländersätze |
| Bemessungsgrundlage | Kaufpreis + Lasten, Rechte | Bestimmt Steuerhöhe |
| Abzugsfähige Positionen | Möbel, bewegliche Ausstattungen | Reduzieren Steuerbasis, wenn separat ausgewiesen |
| Fälligkeit | 1 Monat nach Bescheid | Zahlungspflicht rechtzeitig berücksichtigen |
| Steuerbefreiungen | Ehegatten, Verwandte, Freigrenze 2.500 € | Gestaltungsspielräume bei Familienübertragungen |
Fazit
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent – ein relativ niedriger Satz im bundesweiten Vergleich. Beim Immobilienkauf in Bayern ist sie ein wesentlicher Teil der Nebenkosten, den Käufer frühzeitig einplanen müssen. Über eine durchdachte Berechnung, getrennte Ausweisung beweglicher Gegenstände und potenzielle Befreiungen lassen sich legitime Einsparungen erzielen. Für Investoren, Vermieter und Eigentümer bleibt sie ein Bestandteil jeder Immobilienstrategie – sowohl im Kauf als auch bei späteren Übertragungen.
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