Die CO₂-Abgabe verändert die Spielregeln im Mietwohnungsmarkt. Seit 2023 müssen Vermieterinnen und Vermieter ihren Anteil an den CO₂-Kosten für Heizung und Warmwasser übernehmen. Je schlechter die Energiebilanz eines Gebäudes, desto höher fällt dieser Anteil aus. Für Eigentümer bedeutet das eine finanzielle Zäsur – und für Mieter eine neue Form der Lastenteilung. Doch wie funktioniert die Aufteilung der CO₂-Kosten konkret? Welche Pflichten haben Vermieter? Und wie lässt sich das wirtschaftlich gestalten?
Was ist die CO₂-Abgabe und warum betrifft sie Vermieter?
Die CO₂-Abgabe – häufig auch als CO₂-Steuer bezeichnet – ist eine gesetzlich verankerte Umweltabgabe auf fossile Brennstoffe wie Heizöl, Erdgas und Kohle. Der CO₂-Preis lag im Januar 2024 bei 45 Euro je Tonne CO₂ und soll bis 2026 auf bis zu 65 Euro steigen. Ab 2027 greift dann der europäische Emissionshandel mit frei handelbaren Zertifikaten.
Ziel ist es, den CO₂-Ausstoß im Gebäudesektor zu senken. Da private Haushalte – insbesondere beim Heizen mit Öl oder Gas – erheblich zur Klimabelastung beitragen, sollen auch Vermieter künftig in die Pflicht genommen werden. Die Abgabe wird über die Brennstoffrechnung erhoben und muss anteilig zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden.
Rechtsgrundlage: Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz
Mit Inkrafttreten des CO₂KostAufG ab 2023 wurde die vollständige Umlage auf Mieter beendet. Stattdessen gilt nun eine Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermietern und Mietern anhand eines Stufenmodells. Dieses berücksichtigt die Höhe der CO₂-Emissionen pro Quadratmeter Wohnfläche und stuft die Gebäude danach ein:
- Bis 12 kg CO₂/m²: Mieter tragen 100 %
- Ab 52 kg CO₂/m²: Vermieter tragen 95 %
Je schlechter die energetische Qualität, desto höher der Anteil der CO₂-Kosten für Vermieter. Die Einstufung des Gebäudes erfolgt jährlich auf Basis der tatsächlichen Brennstoffverbräuche – meist durch die Heizkostenabrechnung oder mithilfe der Brennstoffrechnung. Die Berechnung und Aufteilung der Kohlendioxidkosten ist dabei Teil der regulären Betriebskostenabrechnung.
Aufteilung der CO₂-Kosten: So funktioniert das Stufenmodell
Die Aufteilung erfolgt gestaffelt in zehn Stufen. Diese reichen von emissionsarmen Gebäuden bis hin zu stark ineffizienten Altbauten. Bei mehr als 52 kg CO₂ pro Quadratmeter Wohnfläche trägt der Vermieter 95 Prozent der Kohlendioxidkosten. Daraus ergibt sich:
- Energieeffizient geheizt? Dann verbleiben die CO₂-Kosten bei den Mietern.
- Hoher Verbrauch bei Öl oder Gas? Dann tragen Vermieterinnen und Vermieter einen erheblichen Anteil – bis zu 95 Prozent.
Die Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermietern und Mietern muss nachvollziehbar dokumentiert werden. Grundlage ist § 6 Abs. 1 des CO₂KostAufG, wonach die Aufteilung anhand der Rechnungen über die genutzten Brennstoffe erfolgt.
Welche Gebäude und Mietverhältnisse sind betroffen?
Betroffen sind alle Wohngebäude mit fossil betriebenen Heizsystemen. Auch bei Gasetagenheizung gilt die Aufteilung – sofern ein gemeinsames Gebäude betroffen ist. Ausnahmen gelten lediglich für:
- Denkmalschutzobjekte mit Sanierungsverbot
- Kurzzeitvermietungen unter zwölf Monate
- Gewerblich genutzte Gebäude, bei denen keine klare Wohnnutzung vorliegt
Für gemischt genutzte Immobilien (Wohnung und Gewerbe) erfolgt die anteilige Aufteilung entsprechend der jeweiligen Nutzflächen. In diesem Fall ist die Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermietern und Mietern besonders sorgfältig vorzunehmen.
Was müssen Vermieter konkret beachten?
Vermieter müssen ihren Anteil an den CO₂-Kosten über die Betriebskostenabrechnung erstatten. Die Verantwortung umfasst:
- die korrekte Ermittlung des CO₂-Ausstoßes,
- die Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter anhand der gesetzlichen Vorgaben,
- die Mitteilung an die Mieter über den auf sie entfallenden Anteil,
- die Fristwahrung innerhalb der Abrechnungsperiode.
Müssen Vermieter ihren Anteil nicht oder verspätet ausweisen, können Mieter die Kosten anteilig zurückfordern. Das gilt auch dann, wenn die Aufteilung nicht plausibel dokumentiert wurde.
Kostenbeispiel für 2024: Rechenmodell
Ein Altbau mit 100 m² Wohnfläche verursacht bei Öl-Heizung rund 30 kg CO₂ pro Quadratmeter:
- Gesamtausstoß: 3.000 kg CO₂
- Preis pro Tonne CO₂ (2024): 45 Euro
- Gesamtkosten: 135 Euro
- Aufteilung gemäß Stufe 6: 50 % Vermieteranteil = 67,50 Euro
Bei zehn Wohneinheiten und ähnlichem Verbrauch zahlen Vermieter 675 Euro jährlich – Tendenz steigend. Ab 2026 wird mit 65 Euro pro Tonne CO₂ gerechnet, was diese Summe auf über 950 Euro ansteigen lässt.
Werden Sanierungen jetzt wirtschaftlich attraktiver?
Ja – denn: Je besser die CO₂-Bilanz, desto geringer der Anteil der CO₂-Kosten, den Vermieter tragen müssen. Energetische Maßnahmen wie Dämmung, Austausch von Fenstern, Einbau effizienter Heizsysteme oder Umstieg auf Wärmepumpen reduzieren nicht nur den Ausstoß, sondern verbessern auch die Einstufung des Gebäudes im Stufenmodell.
Zudem gibt es staatliche Förderprogramme:
- Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Zuschüsse für Einzelmaßnahmen
- Steuerliche Abschreibung für Sanierungskosten über drei Jahre
- KfW-Förderkredite
- Programme des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz
Welche Angaben müssen in der Abrechnung stehen?
Die Betriebskostenabrechnung muss künftig folgende Punkte enthalten:
- CO₂-Menge in kg pro m²
- Kosten pro Tonne CO₂
- Anteil der CO₂-Kosten, den Vermieter und Mieter jeweils tragen
- Grundlage der Berechnung (z. B. Brennstoffrechnung)
- Klarer Verweis auf das geltende Stufenmodell
Fehlen diese Angaben, können Mieter die Kosten beanstanden. Vermieter müssen ihren Anteil spätestens mit der regulären Jahresabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums ausweisen.
Welche Fragen sollten sich Eigentümer jetzt stellen?
- Wie hoch ist der aktuelle CO₂-Ausstoß meines Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche?
- Habe ich in der Betriebskostenabrechnung alle Pflichtangaben enthalten?
- Muss ich die CO₂-Kosten rückwirkend anpassen, weil der Anteil zu hoch berechnet wurde?
- Wie kann ich den Anteil selbst von den Heizkosten reduzieren?
- Lohnt sich eine Umstellung von Öl oder Gas auf alternative Heizsysteme?
Die Antworten auf diese Fragen bestimmen, ob und wie stark Vermieter künftig durch die CO₂-Abgabe belastet werden.
Zukunftsperspektive: Ab 2026 und ab 2027 wird es ernst
Ab 2026 steigen die CO₂-Kosten weiter. Ab 2027 wird das bisherige Preismodell durch einen marktbasierten Zertifikatehandel ersetzt. Das bedeutet: Die Kosten pro Tonne CO₂ sind dann nicht mehr gesetzlich gedeckelt. Für ineffizient geheizte Gebäude mit hohem Verbrauch kann das drastische Preissteigerungen bedeuten – mit unmittelbaren Auswirkungen auf die Rendite.
Vermieter tragen künftig nicht nur rechtlich, sondern auch wirtschaftlich eine Verantwortung für die CO₂-Intensität ihrer Immobilien. Investitionen in energieeffiziente Maßnahmen sind also keine Option mehr – sondern eine Notwendigkeit.
Fazit: Steigende CO₂-Kosten erfordern energetisches Umdenken
Seit 2021 stellt die CO₂-Abgabe auf fossile Brennstoffe einen klaren politischen Anreiz dar, den CO₂-Ausstoß im Gebäudesektor zu reduzieren. Vermieterinnen und Vermieter sind seither zunehmend verpflichtet, Verantwortung für die energetischen Eigenschaften ihrer Immobilien zu übernehmen. Die CO₂-Kosten, die ursprünglich vollständig von Mietern getragen wurden, werden ab 2023 schrittweise und anhand gesetzlich definierter Kriterien zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. 2025 liegt der CO₂-Preis bereits bei 45 Euro pro Tonne – Tendenz weiter steigend. Diese Preisentwicklung macht deutlich: Wer nicht in die energetische Sanierung investiert, wird künftig deutlich höhere Kosten schultern müssen.
Maßgeblich für die Berechnung ist der sogenannte Emissionsfaktor, der angibt, wie viel CO₂ pro Kilowattstunde bei der Verbrennung eines bestimmten Energieträgers freigesetzt wird. Je nach Verbrauch und eingesetztem Brennstoff steigen die CO₂-Kosten damit oft erheblich. Besonders bei Öl- und Gasheizungen mit hoher CO₂-Intensität kann der finanzielle Aufwand für Vermieter ab 2025 deutlich ansteigen.
Für Eigentümerinnen und Eigentümer gilt daher: Eine niedrige CO₂-Bilanz des Gebäudes schützt vor finanziellen Nachteilen. Energetische Maßnahmen wie bessere Dämmung, moderne Heizsysteme oder die Umstellung auf erneuerbare Energien senken nicht nur den Verbrauch und den Emissionsfaktor, sondern auch die Belastung durch die CO₂-Abgabe. Wer jetzt investiert, nutzt staatliche Förderprogramme effektiv, reduziert dauerhaft die CO₂-Kosten und steigert gleichzeitig die Attraktivität und den Wert der Immobilie.
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