Die Grundsteuer ist ein fixer Bestandteil der laufenden Kosten einer Immobilie – und für viele Vermieter stellt sich dabei regelmäßig die Frage, ob sie die Grundsteuer auf die Mieter umlegen dürfen. In diesem Artikel klären wir, ob die Grundsteuer umlagefähig ist, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, wie die Abrechnung der Grundsteuer korrekt erfolgt und was sich mit der neuen Grundsteuerreform 2025 ändert.
Was bedeutet „Grundsteuer ist umlagefähig“?
Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten einer Immobilie. Gemäß § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gilt sie als umlagefähige Nebenkostenposition. Das bedeutet: Vermieter können die Zahlung der Grundsteuer über die Betriebskostenabrechnung an ihre Mieterinnen und Mieter weitergeben – sofern eine entsprechende Klausel im Mietvertrag vereinbart wurde.
Dabei wird die jährliche Grundsteuer anteilig auf die jeweiligen Mietparteien aufgeteilt – typischerweise nach Wohnfläche. Auch Garagen oder Stellplätze fallen mitunter unter diese Regelung, wenn sie Bestandteil des Mietvertrags sind.
Welche rechtlichen Grundlagen gelten?
Die Umlage der Grundsteuer basiert auf folgenden gesetzlichen Grundlagen:
- BetrKV § 2 Nr. 1: Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten.
- § 556 BGB: Voraussetzung ist eine mietvertragliche Vereinbarung zur Umlage der Betriebskosten.
- Mietvertrag: Nur wenn die Umlage im Vertrag geregelt ist – z. B. durch Verweis auf die BetrKV –, darf der Vermieter die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung auf Mieter umlegen.
Fehlt eine solche vertragliche Regelung, ist die Umlegung der Grundsteuer auf den Mieter unzulässig.
Berechnung der Grundsteuer: Wie setzen sich die Kosten zusammen?
Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt auf Grundlage:
- des Grundsteuerwerts (neu ab 2025 durch das Finanzamt festgesetzt)
- der Steuermesszahl
- und des kommunalen Hebesatzes
Die Formel lautet:
Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
Die jährliche Grundsteuer wird vom Finanzamt ermittelt und dem Eigentümer durch Steuerbescheid mitgeteilt. Dieser Betrag kann dann – bei korrekter mietvertraglicher Regelung – anteilig über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter verteilt werden.
Die neue Grundsteuer ab 2025: Was ändert sich?
Einführung der Grundsteuer C und höhere Steuerlasten
Mit der Grundsteuerreform seit 1. Januar 2025 ergeben sich deutliche Änderungen: Neben der Neuberechnung aller Immobilienwerte kommt es auch zur Einführung der Grundsteuer C, die auf unbebaute, aber bebaubare Grundstücke angewandt wird. Ziel ist es, spekulativen Leerstand unattraktiver zu machen und Wohnraum zu aktivieren.
Viele Eigentümer müssen künftig mit einer erhöhten Grundsteuer rechnen. Diese erhöhte Grundsteuer darf jedoch – sofern der Mietvertrag es erlaubt – weiterhin auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.
Gilt die Umlagefähigkeit auch bei der neuen Grundsteuer?
Ja. Die neue Grundsteuer ist unter bestimmten Voraussetzungen nach wie vor umlagefähig. Die Reform betrifft lediglich die Bewertungsmethodik – nicht jedoch die Systematik der Umlagefähigkeit. Wichtig bleibt die mietvertragliche Grundlage.
Wann darf der Vermieter die Grundsteuer auf die Mieter umlegen?
Die Grundsteuer darf nur dann in der Nebenkostenabrechnung auftauchen, wenn:
- im Mietvertrag eine entsprechende Klausel zur Umlage von Nebenkosten enthalten ist
- die Kosten tatsächlich angefallen sind und belegt werden können
- eine getrennte Abrechnung der Grundsteuer für Wohnraum und Gewerbeflächen erfolgt (falls gemischt genutzt)
- auch Garagen oder Stellplätze separat erfasst sind, wenn sie mitvermietet werden
Die Abrechnung der Grundsteuer muss transparent und prüfbar erfolgen. Eine pauschale Umlegung ohne Beleg oder ohne genaue Aufteilung der Grundsteuer ist nicht zulässig.
Was ist bei der Neben- und Betriebskostenabrechnung zu beachten?
Die Grundsteuer muss in der Nebenkostenabrechnung auf Mieter als eigene Position aufgeführt werden. Die Kosten der Grundsteuer dürfen nicht mit anderen Abgaben vermischt werden.
Folgende Punkte sind zu beachten:
- Transparenz: Angabe des konkreten Betrags je Wohneinheit
- Aufteilung der Grundsteuer: Verteilung nach Wohnfläche oder vertraglich vereinbartem Schlüssel
- getrennte Abrechnung bei verschiedenen Nutzungen (z. B. Gewerbe, Garage)
- Fristen: Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums
Mieterinnen und Mieter haben das Recht, Belege einzusehen und die Umlage zu überprüfen.
Sonderfall: Nachträglich erhöhte Grundsteuer
Wird die Grundsteuer durch das Finanzamt rückwirkend erhöht, stellt sich die Frage nach der Nachforderung. Eine nachträglich erhöhte Grundsteuer darf grundsätzlich nur umgelegt werden, wenn der Mietvertrag dies vorsieht und die Nachforderung innerhalb der Abrechnungsfrist erfolgt. Fehlt diese Grundlage, bleibt der Vermieter auf den Mehrkosten sitzen.
Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
Nicht umlagefähig sind:
- Kosten der Grundsteuer bei Eigennutzung
- Grundsteuer für leerstehende Wohnungen, sofern keine Umlagevereinbarung mit Mietern besteht
- Grundsteuer bei pauschalen Warmmieten, sofern keine detaillierte Nebenkostenaufstellung erfolgt
- Grundsteuer nachträglich außerhalb der Fristen
Auch eine Befreiung von der Grundsteuer – etwa durch Antrag auf Härtefallregelung oder wegen sozialer Trägerschaft – kann nicht ohne Weiteres zur Umlage führen. Der Vermieter muss die tatsächliche Zahlung nachweisen.
Relevante Fragen zur Grundsteuer im Mietverhältnis
Dürfen Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag nicht geregelt sind?
Nein. Weder die Grundsteuer noch andere Betriebskostenarten dürfen ohne ausdrückliche mietvertragliche Regelung auf den Mieter abgewälzt werden.
Gilt die Umlage auch für Eigentumswohnungen?
Bei Eigentumswohnungen zahlt der einzelne Eigentümer die Grundsteuer. Die Kosten für die Grundsteuer kann er nur dann auf seinen Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag dies zulässt. Die Eigentümergemeinschaft darf keine direkten Forderungen an Mieter stellen.
Gilt die Umlagefähigkeit auch bei Garagen?
Ja, aber nur wenn die Garage Teil des Mietverhältnisses ist oder separat vermietet wird. In jedem Fall ist eine getrennte Abrechnung der Grundsteuer nötig, da für Garagen meist ein eigener Grundsteuerbescheid existiert.
Wie wirkt sich die Grundsteuerreform auf Vermieter und Mieter aus?
Die Reform führt in vielen Fällen zu einer höheren Grundsteuer. Diese höhere Grundsteuer darf grundsätzlich auf Mieter umgelegt werden. Allerdings sind präzise Abrechnungen und transparente Kommunikation notwendig, um Konflikte zu vermeiden. Die Belastung kann je nach Kommune erheblich schwanken.
Wer trägt die Verantwortung bei Fehlern?
Bei fehlerhafter oder fehlender Abrechnung haftet der Vermieter. Die Grundsteuer als Betriebskosten umlagefähig zu deklarieren, ohne rechtliche Grundlage oder ohne Nachweise, kann zu Rückforderungen führen.
Fazit: Grundsteuer korrekt umlegen – rechtssicher, transparent, nachvollziehbar
Die Grundsteuer ist ein zentraler Bestandteil der umlagefähigen Nebenkosten. Für Vermieter bedeutet das: Sie dürfen die Grundsteuer unter bestimmten Voraussetzungen im Rahmen der Nebenkosten umlegen – vorausgesetzt, der Mietvertrag erlaubt dies. Eine präzise Abrechnung der Grundsteuer, korrekte Aufteilung der Grundsteuer auf alle Einheiten und fristgerechte Information sind Pflicht.
Mit der Einführung der Grundsteuer C und der allgemeinen Reform 2025 stehen viele Eigentümer vor neuen Herausforderungen. Gleichzeitig wird die Bedeutung einer klaren Kostenkommunikation zwischen Mieter und Vermieter steigen. Wer die Kosten der Grundsteuer transparent und korrekt weitergibt, schützt sich vor rechtlichen Auseinandersetzungen – und schafft Vertrauen.
FAQ: Ergänzende Fragen zur Grundsteuer und Umlage
1. Kann man eine Befreiung von der Grundsteuer beantragen?
Ja, das ist unter bestimmten Bedingungen möglich, etwa bei gemeinnützigen Organisationen oder Sozialträgern. Die Befreiung erfolgt auf Antrag beim zuständigen Finanzamt.
2. Gilt die Umlage auch bei Indexmiete oder Staffelmiete?
Ja, wenn im Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten explizit vereinbart wurde, ist auch hier die Grundsteuer umlagefähig.
3. Was passiert bei nicht umgelegter Grundsteuer im Mietvertrag?
Wurde die Umlage nicht vereinbart, muss der Vermieter die Grundsteuer komplett selbst zahlen.
4. Gilt die Umlagefähigkeit auch bei Gewerbeeinheiten im Mischobjekt?
Ja, allerdings ist eine getrennte Abrechnung der Grundsteuer erforderlich, da Gewerbe und Wohnraum steuerlich unterschiedlich behandelt werden.
5. Welche Rolle spielt das Finanzamt bei der Grundsteuerumlage?
Das Finanzamt setzt die Höhe der Grundsteuer fest. Diese bildet die Grundlage für die Betriebskostenabrechnung und muss dem Mieter auf Verlangen vorgelegt werden.
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