Was kann ich als Vermieter von der Steuer absetzen und was nicht? Als Vermieter stehen Ihnen eine Vielzahl von Möglichkeiten zur Verfügung, steuerliche Vorteile zu nutzen und Kosten im Rahmen der Vermietung steuerlich geltend zu machen. In diesem Artikel klären wir umfassend, welche Ausgaben Vermieter von der Steuer absetzen können, wie Sie diese korrekt angeben und welche steuerlichen Vorteile sich daraus ergeben.
Werbungskosten: Welche Kosten mindern Ihre Steuerlast?
Werbungskosten umfassen alle Ausgaben, die in direktem Zusammenhang mit der Vermietung Ihrer Immobilie stehen. Sie mindern Ihre Mieteinnahmen und damit Ihre steuerliche Belastung. Die wichtigsten absetzbaren Werbungskosten sind:
- Zinsen für Immobilienkredite: Sollten Sie Ihre vermietete Immobilie finanziert haben, sind die Zinskosten für den Kredit vollständig absetzbar.
- Instandhaltung und Reparaturen: Regelmäßige Wartungsarbeiten, wie das Streichen von Wänden, Reparaturen an Heizungsanlagen oder der Austausch defekter Fenster, können als Werbungskosten geltend gemacht werden.
- Nebenkosten und Betriebskosten: Dazu zählen Hausmeisterdienste, Müllabfuhr, Wasser- und Abwasserkosten, die Sie an Mieter weitergeben. Auch wenn Sie bestimmte Betriebskosten nicht umlegen können, sind diese absetzbar.
- Verwaltungskosten: Dazu gehören Aufwendungen für Fahrtkosten zur Mietwohnung, Telefonkosten oder Porto im Zusammenhang mit der Verwaltung der Immobilie.
- Versicherungskosten: Die Beiträge zu speziellen Vermieter-Versicherungen, wie die Wohngebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung und Mietausfallversicherung, sind vollständig absetzbar.
- Maklergebühren: Sollten Sie einen Makler für die Vermietung Ihrer Immobilie beauftragt haben, sind dessen Kosten als Werbungskosten steuerlich anrechenbar.
Die Summe der Werbungskosten mindert direkt die steuerpflichtigen Mieteinnahmen, wodurch Sie Ihre Steuerlast senken können.
Modernisierungen und Renovierungen: Was ist absetzbar?
Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen sind absetzbar, aber es muss zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten unterschieden werden:
- Erhaltungsaufwand: Kosten für Reparaturen, die den ursprünglichen Zustand der Immobilie wiederherstellen, sind als Werbungskosten sofort absetzbar.
- Herstellungskosten: Maßnahmen, die den Wert der Immobilie steigern, z.B. der Ausbau des Dachgeschosses oder die Installation einer neuen Heizung, müssen über die AfA abgeschrieben werden.
Es ist wichtig, diese Unterscheidung korrekt vorzunehmen, da Erhaltungsaufwand sofort die Steuerlast mindert, während Herstellungskosten über viele Jahre abgeschrieben werden müssen.
Fahrtkosten: Ihre Wege zur Mietimmobilie absetzen
Fahrtkosten, die in direktem Zusammenhang mit der Verwaltung oder der Instandhaltung der vermieteten Immobilie stehen, können ebenfalls abgesetzt werden. Hierbei gelten zwei Möglichkeiten der Abrechnung:
- Kilometerpauschale: Für Fahrten mit dem eigenen Fahrzeug können Vermieter die Entfernungspauschale von 0,30 Euro pro Kilometer ansetzen.
- Tatsächliche Kosten: Alternativ können Sie auch die tatsächlichen Kosten für Benzin, Wartung und Versicherungen absetzen, wenn diese detailliert nachgewiesen werden können.
Die Fahrtkosten können sowohl für Besichtigungen, Reparaturmaßnahmen als auch für den Gang zum Mieter oder zur Bank abgerechnet werden.
Steuerliche Behandlung von Mietausfällen
Sollten Sie durch Mietausfälle finanzielle Einbußen erleiden, lassen sich diese ebenfalls steuerlich geltend machen. Solange Sie nachweisen können, dass Sie sich aktiv um neue Mieter bemühen (z.B. durch Makler, Inserate oder Besichtigungen), werden die Werbungskosten trotz Leerstands anerkannt.
In einigen Fällen kann es auch sinnvoll sein, eine Mietausfallversicherung abzuschließen. Die Beiträge zu dieser Versicherung sind ebenso als Werbungskosten absetzbar.
Kosten für Energieeffizienzmaßnahmen und Sanierungen
Investitionen in die Energieeffizienz einer Immobilie, wie die Dämmung von Wänden oder der Einbau von energieeffizienten Heizsystemen, können in den kommenden Jahren steuerlich besonders begünstigt werden. In vielen Fällen gelten sie als Erhaltungsaufwand und sind sofort absetzbar. Alternativ können diese Kosten in bestimmten Fällen über Sonderabschreibungen geltend gemacht werden.
Es lohnt sich für Vermieter, die verschiedenen Fördermöglichkeiten für energetische Sanierungen zu prüfen, da hier oft steuerliche Vorteile winken.
Nebenkostenabrechnung: Was Sie umlegen können
Viele Vermieter fragen sich, welche Nebenkosten sie auf die Mieter umlegen können. Grundsätzlich sind alle Betriebskosten, die im Betriebskostenkatalog definiert sind, umlagefähig. Dazu zählen unter anderem:
- Heizkosten
- Wasserkosten
- Müllentsorgung
- Grundsteuer
Betriebskosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden, können Sie als Vermieter jedoch steuerlich als Werbungskosten geltend machen.
Was kann ich als Vermieter von der Steuer absetzen aufgrund von Wertminderungen?
Die Abschreibung (auch AfA – Absetzung für Abnutzung) erlaubt es Ihnen, die Wertminderung Ihrer Immobilie über einen langen Zeitraum steuerlich geltend zu machen. Vermieter können die Anschaffungs- und Herstellungskosten für das Gebäude – jedoch nicht für das Grundstück – über einen Zeitraum von 50 Jahren linear abschreiben, was einem Abschreibungssatz von 2 % jährlich entspricht.
Wichtige Abschreibungsarten:
- Lineare Abschreibung: Hierbei wird der Wertverlust der Immobilie gleichmäßig über die Jahre verteilt.
- Sonderabschreibungen: Bei bestimmten Immobilien können zusätzliche Sonderabschreibungen genutzt werden, z.B. im sozialen Wohnungsbau oder bei energetischen Sanierungen.
Wenn Sie eine gebrauchte Immobilie vermieten, wird die AfA ebenfalls auf Basis des Anschaffungspreises berechnet. Der Wert des Grundstücks ist hierbei jedoch nicht abschreibbar.
Was kann ich als Vermieter nicht von der Steuer absetzen?
Als Vermieter gibt es auch bestimmte Kosten, die nicht steuerlich absetzbar sind. Dazu zählen private Ausgaben, die keinen direkten Bezug zur Vermietung der Immobilie haben. Hierzu gehören beispielsweise Aufwendungen für den eigenen Lebensunterhalt, persönliche Versicherungen, die nichts mit der Immobilie zu tun haben, oder Kosten für Luxusausstattungen, die keinen notwendigen Bezug zur Instandhaltung oder Modernisierung der Immobilie haben. Auch Kosten für das private Wohnhaus oder den selbst genutzten Teil einer vermieteten Immobilie lassen sich nicht von der Steuer absetzen. Es ist daher wichtig, die absetzbaren Kosten klar von den privaten Ausgaben zu trennen, um Missverständnisse mit dem Finanzamt zu vermeiden.
Fazit: Was kann ich als Vermieter von der Steuer absetzen?
Als Vermieter gibt es zahlreiche Möglichkeiten, die Kosten, die Ihnen im Zusammenhang mit Ihrer vermieteten Immobilie entstehen, steuerlich geltend zu machen. Von den Zinsen für Finanzierungskredite über die Abschreibungen bis hin zu Fahrt- und Verwaltungskosten – die Vielzahl an absetzbaren Ausgaben bietet Vermietern erhebliche Steuervorteile. Durch eine korrekte Erfassung und die Nutzung aller zur Verfügung stehenden Steuerabzüge können Vermieter ihre Steuerlast deutlich senken.
Es empfiehlt sich, alle Rechnungen, Belege und Nachweise sorgfältig aufzubewahren und gegebenenfalls einen Steuerberater zu konsultieren, um keine steuerlichen Möglichkeiten zu übersehen.
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