Die neue Grundsteuer in Berlin bringt ab 2025 tiefgreifende Änderungen für alle Eigentümer von Grundbesitz mit sich. Die Berliner Finanzverwaltung setzt dabei auf das Bundesmodell – und schafft damit neue Steuerlasten, Potenzial für Widerruf und politische Diskussionen rund um Aufkommensneutralität und Mehrbelastung.
Grundsteuerreform in Berlin: Warum es jetzt ernst wird
Die Grundsteuer zählt zu den stabilsten Einnahmequellen der Städte und Gemeinden – auch in Berlin. Sie betrifft alle Eigentümer von bebauten oder unbebauten Grundstücken und wird jährlich fällig. Grundlage war bisher das veraltete Bewertungssystem nach den Einheitswerten aus den Jahren 1964 (Westdeutschland) und 1935 (Ostdeutschland). Dieses System wurde 2018 vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt – zu lange hatten sich Immobilienpreise dynamisch entwickelt, während die steuerliche Bewertung statisch blieb.
Seitdem steht fest: Die Grundsteuer muss reformiert werden. In Berlin kommt ab 2025 das sogenannte Bundesmodell zur Anwendung – eine wertabhängige Methode, die auf dem neuen Grundsteuergesetz basiert und sich deutlich von anderen Länderregelungen unterscheidet.
Wer ist von der neuen Grundsteuer betroffen?
Betroffen sind alle Eigentümer von:
- Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen
- Gewerbegrundstücken
- Unbebauten Grundstücken
- Landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich genutzten Flächen
Das gilt unabhängig davon, ob der Grundbesitz selbst genutzt oder vermietet wird. Auch Erbengemeinschaften, Stiftungen oder Unternehmen fallen unter die neue Bemessung.
Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?
Die Berliner Finanzverwaltung nutzt das Bundesmodell, das ein dreistufiges Verfahren vorsieht:
- Bewertung des Grundsteuerwerts
- Anwendung der Steuermesszahl
- Verwendung des kommunalen Hebesatzes
1. Grundsteuerwert: die neue Bewertungsbasis
Der sogenannte Grundsteuerwert ersetzt ab 2025 die alten Einheitswerte. Er wird durch das Finanzamt festgesetzt und basiert auf:
- Grundstücksgröße in m²
- Bodenrichtwert (Stand: 1. Januar 2022)
- Gebäudeart (EFH, MFH, Gewerbe etc.)
- Wohn- oder Nutzfläche
- Baujahr des Gebäudes
- Mietniveaustufe des Bezirks
Diese Faktoren führen zu einer individuellen Bewertung – deutlich detaillierter als früher.
2. Steuermesszahl
Die gesetzlich normierte Steuermesszahl variiert nach Immobilienart:
- 0,031 % für Einfamilienhäuser
- 0,034 % für Mehrfamilienhäuser
- 0,035 % für Gewerbegrundstücke
In bestimmten Fällen – etwa bei Denkmalschutz, Sozialwohnungen oder Genossenschaften – ist ein Abschlag vorgesehen.
3. Hebesatz
Der Berliner Hebesatz liegt aktuell bei 810 %. Er wird vom Land Berlin definiert und spielt eine entscheidende Rolle für die finale Steuerlast. Ob dieser Wert zur Reform angepasst wird, ist noch offen – im Gespräch ist eine Anpassung zugunsten der sogenannten Aufkommensneutralität, also das Ziel, die Einnahmen der Stadt trotz Bewertungsänderung insgesamt stabil zu halten.
Beispielrechnung: So wirkt die neue Grundsteuer
Angenommen:
- Grundstücksfläche: 470 m²
- Bodenrichtwert: 850 €/m²
- Immobilientyp: Einfamilienhaus
- Baujahr: 1998
- Wohnfläche: 140 m²
Berechnungsschritte:
- Grundsteuerwert = 470 × 850 = 399.500 €
- Steuermessbetrag = 399.500 × 0,031 % = 123,85 €
- Grundsteuer = 123,85 × 8,10 = 1.003,04 €
In vielen Bezirken führt das neue Verfahren zu einer höheren Steuerlast – insbesondere bei wertvollen Innenstadtlagen.
Bodenrichtwert als Kernfaktor
Der Bodenrichtwert – zentraler Parameter der neuen Berechnung – unterscheidet sich stark je nach Lage. Während in Marzahn Bodenrichtwerte von rund 250 €/m² gelten, können sie in Prenzlauer Berg oder Charlottenburg schnell über 2.000 €/m² steigen. Damit erklärt sich, warum die Mehrbelastung durch die neue Grundsteuer in manchen Vierteln spürbar ausfällt.
Die Bodenrichtwerte werden jährlich vom Gutachterausschuss aktualisiert und können online über das Informationssystem BORIS Berlin eingesehen werden.
Grundsteuererklärung: Wer sie abgeben musste
Zur Vorbereitung der neuen Steuerberechnung mussten Eigentümer im Jahr 2022 eine Grundsteuererklärung beim Finanzamt einreichen. Die Frist endete am 31. Januar 2023.
Folgende Angaben waren erforderlich:
- Aktenzeichen (vom bisherigen Einheitswertbescheid)
- Grundstücksgröße und Wohn-/Nutzfläche
- Gebäudeart und Baujahr
- Bodenrichtwert des Grundstücks
Wer der Pflicht nicht nachkam, musste mit Schätzungen, Verspätungszuschlägen oder Zwangsgeldern rechnen. Noch heute können Eigentümer einen Widerruf oder eine Korrektur einreichen, wenn sie Fehler im ursprünglichen Bescheid feststellen.
Mieter und Nebenkosten: Wer zahlt die Mehrbelastung?
Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten. Vermieter dürfen sie – wie bisher – anteilig auf ihre Mieter umlegen. In Berlin betrifft das Hunderttausende Haushalte. Steigen die Steuerbeträge, steigen also auch die Nebenkosten.
Mieterorganisationen kritisieren diese Regelung und fordern, die Steuer ausschließlich beim Eigentümer zu belassen – bislang ohne politische Mehrheit.
Finanzsenator Stefan Evers: Zwischen Steuerreform und sozialem Ausgleich
Der amtierende Finanzsenator Stefan Evers (CDU) betonte mehrfach, dass Berlin die Grundsteuer aufkommensneutral gestalten wolle. Ziel sei es, durch Anpassung des Hebesatzes drastische Mehrbelastungen für Eigentümer und Mieter zu vermeiden.
Evers kündigte an, die Wirkung der Reform genau zu analysieren und gegebenenfalls nachzusteuern, wenn einzelne Eigentümergruppen übermäßig belastet würden. Ob eine generelle Entlastung kommt, hängt auch von der Haushaltslage des Landes ab.
Was tun bei fehlerhaften Bescheiden?
Eigentümer erhalten seit 2024 die ersten neuen Grundsteuerwertbescheide. Diese Bescheide bilden die Basis für die ab 2025 geltende Steuer. Wichtige Hinweise:
- Der Bescheid ist kein Steuerbescheid, sondern ein sogenannter Grundlagenbescheid.
- Innerhalb von einem Monat kann Einspruch eingelegt oder Widerruf beantragt werden.
- Nach Ablauf der Frist ist eine Änderung nur bei offensichtlichen Fehlern oder neuen Tatsachen möglich.
Besonders kritisch sind Flächenangaben, Baujahre oder Bodenrichtwerte – hier kommt es regelmäßig zu Irrtümern.
Sonderregelungen und Ausnahmen
In bestimmten Fällen gelten abweichende Regelungen:
- Denkmalschutzobjekte: reduzierte Steuermesszahl
- Sozialer Wohnungsbau: steuerliche Ermäßigung
- Erbbaurechte: Steuerpflicht beim Erbbauberechtigten
- Land- und Forstwirtschaft: gesonderte Bewertungsregeln nach Land- und Forstwirtschaftsgesetz
Bei Mischnutzung – etwa Wohnen und Gewerbe in einem Objekt – erfolgt eine Aufteilung des Grundsteuerwerts auf die Nutzungsarten.
Was Eigentümer jetzt tun sollten
Die Reform ist beschlossen – abwarten ist keine Option mehr. Eigentümer sollten:
- Alle Bescheide sorgfältig prüfen
- Bei Zweifeln rechtzeitig Einspruch einlegen
- Langfristig Rücklagen für mögliche Steuererhöhungen bilden
- Die Umlage auf Mieter rechtssicher kommunizieren
Eine steuerliche Beratung lohnt sich insbesondere bei komplexen Eigentumsstrukturen, Mischobjekten oder abweichenden Flächennutzungen.
Fazit: Die neue Grundsteuer bringt Chancen und Risiken
Die Grundsteuerreform in Berlin ist ein notwendiger Schritt zur verfassungskonformen Besteuerung von Grundbesitz – aber auch ein administrativer Kraftakt für Eigentümer und Finanzämter. Die steuerliche Belastung wird sich künftig stärker am tatsächlichen Immobilienwert orientieren – mit teils deutlicher Mehrbelastung in wertvollen Lagen.
Ob die versprochene Aufkommensneutralität tatsächlich erreicht wird, bleibt abzuwarten. Für Eigentümer gilt in jedem Fall: Bescheide prüfen, Fristen einhalten und finanzielle Auswirkungen realistisch kalkulieren.
FAQ zur Grundsteuer Berlin 2025
1. Gilt die neue Grundsteuer auch für Erbbaurechte?
Ja. Steuerpflichtig ist der Erbbauberechtigte, nicht der Grundstückseigentümer.
2. Kann ich den Bescheid anfechten, wenn die Bodenrichtwerte gestiegen sind?
Nein, Bodenrichtwerte sind verbindlich. Ein Widerspruch ist nur bei sachlichen Fehlern zulässig.
3. Ändert sich der Hebesatz in Berlin?
Möglicherweise. Der Senat prüft eine Anpassung zur Wahrung der Aufkommensneutralität.
4. Muss ich bei Miteigentum eine gemeinsame Erklärung abgeben?
Nein, jeder Eigentümer gibt eine eigene Erklärung für seinen Anteil ab.
5. Wie kann ich die Berechnung nachvollziehen?
Über das Informationsportal BORIS Berlin und den Grundsteuer-Rechner auf berlin.de.
Passende Artikel:
Grundsteuer absetzen: So machen Eigentümer Steuervorteile ab 2025 geltend
Einspruch gegen Grundsteuerbescheid 2025: So wehren sich Eigentümer erfolgreich
